Por Adrualdo Monte Alto Neto

Um dos equívocos que vejo com mais freqüência no cotidiano profissional é o de pessoas que confundem a titularidade do IPTU com a propriedade do imóvel. Melhor explicando, ao contrário do que a maioria pensa, ter o IPTU não seu nome não significa que você já é o dono formal do imóvel.

Em direito imobiliário, existe um brocado, que emana da Lei[1], e que preconiza que “quem não registra, não é dono”.

Mas o que exatamente esse ditado popular quer dizer?

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E a resposta é simples: significa que quem compra um imóvel e não faz escritura[2] da compra e registra essa escritura no cartório de imóveis não se torna dono do imóvel, ainda que tenham o IPTU no seu nome e tenha a posse[3] do imóvel.

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo cobrado pelos municípios e que incide sobre a propriedade ou posse de um bem imóvel[4]. A Lei autoriza, assim, que o município cobre o IPTU tanto do dono (proprietário) quanto de quem usa o bem há longo tempo (possuidor).

Desse modo, podemos afirmar com certeza que apesar de a regra ser o dono pagar o IPTU, não necessariamente o titular no cadastro municipal do IPTU é o dono do imóvel.

Como dito acima, a propriedade do imóvel se afere pelo registro imobiliário. Quer dizer: se você precisa saber quem é o dono de um imóvel, dirija-se ao cartório de imóveis perante o qual estiver matriculado o imóvel (se a sua cidade tiver mais de um[5]) e solicite uma “certidão da matrícula” do imóvel. Quem estiver informado como proprietário nessa certidão será o dono do bem.

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E observe que eu disse “cartório[6]”. Isso porque as prefeituras costumam possuir cadastros imobiliários, mas quando se trata de conhecer o dono, é o cadastro do cartório de imóveis que interessa.

Você deve estar se perguntando: “Então pra que serve o maldito cadastro da prefeitura?”

E a resposta é novamente simples: apenas para cobrar o IPTU. Não é exatamente o foco do nosso texto o aprofundamento nesse assunto, mas com o passar do tempo os municípios descobriram que a maior parte dos imóveis não é regularizada no cartório de imóveis.

Assim, é comum que pessoas construam em lotes e não “informem[7]” ao cartório de imóveis que a construção ocorreu.

Em casos do tipo, no cadastro do cartório o imóvel continua sendo um lote e, na prática, no lugar já existe uma casa, ou até um prédio.

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E como a área construída é uma das bases de cálculo do IPTU, de modo que quando maior a construção, maior o imposto, e como o fisco no Brasil jamais ‘dorme no ponto’, os municípios começaram a criar os próprios cadastros, paralelos aos dos cartórios de imóveis, apenas para cobrar impostos (e, na prática, confundir a população).

Existe, é bem verdade, uma pressão dos agentes envolvidos e a comunidade jurídica em geral, para unificar esses cadastros e simplificar a compreensão dos usuários.

Mas até que isso ocorra, a multiplicidade de cadastros continuará confundindo muita gente. E nós vamos, na medida do possível, tentando esclarecer os leitores e desfazer essas confusões.

Portanto, lembre-se: se precisar saber quem é o dono de um imóvel, procure no cartório de imóveis e não na prefeitura. E se o seu nome não constar no cartório como dono do seu imóvel, procure urgentemente um advogado especialista no assunto para se orientar, pois você corre sim o risco de perder o bem.

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[1] Código Civil – Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

[2] O contrato dos bancos vinculados ao sistema financeiro de habitação tem o mesmo efeito da escritura pública.

[3] Posse, apesar de no popular ser utilizada como sinônimo de propriedade, na acepção jurídica são coisas bem distintas. Posse, para o direito, em rápidas e imprecisas linhas, é o uso direto, a aparência de dono do bem. No caso de imóveis, possuidor seria quem tem as chaves e é respeitado como se dono fosse, quem decide quem entra e quem sai do imóvel.

[4] Código Tributário Nacional – Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

[5] Normalmente, basta ter em mãos o número da matrícula, ou o endereço correto do imóvel ou uma guia de IPTU do imóvel que o próprio cartório informa se ele próprio é o responsável ou se está na circunscrição de outro cartório.

[6] O termo mais correto seria ‘ofício de registro de imóveis’ e não cartório de imóveis como é popularmente conhecido.

[7] Essa ‘informação’ ao cartório de imóveis é chamada, na linguagem registral, de averbação.

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