Por Adrualdo Monte Alto Neto

Condôminos proprietários de apartamentos/unidades com área maior que os demais (o que importa em maior fração ideal de terreno) têm sim o direito de se verem livres de taxas de condomínio muito maiores que as dos demais condôminos. Para tanto, basta que provem em juízo que não utilizam os serviços do condomínio mais do que os demais condôminos e, por isso, o rateio pela fração ideal caracteriza vantagem para os condôminos dos apartamentos normais. Esse é hoje o entendimento que vai se consolidando no Superior Tribunal de Justiça e alguns dos tribunais estaduais do país.

O tema na realidade é antigo. Há décadas se discute se é justo o dono da cobertura pagar o dobro da taxa de condomínio (na melhor terminologia, “rateio condominial”) que os donos dos demais apartamentos. E o argumento é sempre o mesmo: o dono da cobertura, mesmo tendo um apartamento que é, via de regra, o dobro dos demais em área, não utiliza mais do que os outros (ao menos não o dobro) os serviços oferecidos pelo condomínio. O porteiro, por exemplo, não trabalha duas vezes mais para o morador da cobertura em relação ao condômino de outro apartamento. O mesmo se diga da faxineira (já que a limpeza interna do apartamento incumbe a cada morador).

Esse costume de cobrar do morador do apartamento de maior valor de mercado uma taxa de condomínio muito maior que a dos demais sob o argumento velado de que “quem tem dinheiro para morar no mais caro e maior deve pagar mais caro por isso” já fez, por exemplo, o Dr. Kênio de Souza Pereira, advogado especialista no assunto e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, chamar, em artigo publicado sobre o assunto, esse condomínio maior de “Taxa da Inveja”, em alusão a essa motivação social da taxa majorada para as coberturas. Observemos, nesse passo, que é cada vez mais comum condomínios equipados com hidrômetros individuais, o que esvazia até o argumento de que o morador da cobertura, quando equipada com ducha ou piscina, consome mais da água paga por todos.

Há, claro, quem defenda que não seria justo, como alternativa ao rateio pela fração ideal, dividir o condomínio em taxas iguais para todos. O argumento é que, se nos gastos correntes (tecnicamente chamados de ‘despesas ordinárias de condomínio’) os donos dos apartamentos de maior área não têm maior contribuição para os gastos, nas despesas que importem em melhorias para a coisa comum (ou ‘despesas extraordinárias de condomínio’) quem detém maior fração ideal, sendo, portanto, dono de uma maior fração das áreas comuns, terá maior benefício com as benfeitorias. Esse argumento procede em parte e tem feito com que a solução considerada mais justa atualmente pelos especialistas seja a de dividir por igual as despesas ordinárias e pela fração ideal, as extraordinárias.

À parte, contudo, com a solução mais moderna e mais justa, fato é que na massacrante maioria dos condomínios o rateio das despesas condominiais é feito pela fração ideal de terreno, já que tanto a Lei de Condomínios quanto o Código Civil estabelecem esse critério em caso de silêncio da convenção sobre o assunto. Melhor explicando, por disposição legal, podem os condôminos livremente decidir como ratear as despesas de condomínio. Apenas caso não decidam é que se aplicará a divisão pela fração ideal.

Ocorre que, na prática, constatamos dois fatos recorrentes:

  1. Raros são os condomínios que elaboram convenções de condomínio da forma adequada, ou seja, com o debate entre os condôminos e elaboração de um texto específico para a realidade do condomínio (mais de 95% dos condomínios valem-se ainda hoje dos modelos fornecidos por cartórios, construtoras, administradoras de condomínio etc.);
  2. Mesmo quando posta a questão em debate, os condôminos, na quase totalidade das vezes, enxergando apenas as vantagens pessoais, tendem a votar no que lhes dá maior vantagem e a regra, até por uma questão de lógica, é que as coberturas e os apartamentos térreos ou de 1º andar com área anexa sejam minoria, de modo que sempre saem vencidos na assembleias de condomínio.

Atento a essas particularidades práticas e ao fato de que a convenção de condomínio é, em última análise, uma espécie de contrato, é que nossos tribunais começaram a admitir a revisão das cláusulas de rateios das despesas condominiais nas convenções, quando condôminos que pagam valores maiores conseguem comprovar que não devem pagar mais, pois a área maior do apartamento não importa em maior custo para o condomínio.

Importante observar nesse passo, duas questões importantes. Primeiro, que é o condômino que se sente prejudicado que tem que comprovar que o rateio pela fração ideal lhe prejudica expressivamente (o meio mais eficiente de prova nesse sentido costuma ser a perícia judicial). Segundo, que não existe, como tenho ouvido com boa freqüência, ilegalidade no rateio pela fração ideal. A Lei não mudou e quem ajuizar ação solicitando revisão do critério simplesmente por considerá-lo injusto, não sairá vitorioso, pois a divisão pela fração ideal é prevista na Lei e apenas será revisto para evitar o enriquecimento sem causa comprovado em juízo.

Assim, para os proprietários de cobertura e apartamentos com área anexa que pagam valores muito superiores aos demais condôminos e se sentem prejudicados por isso, há uma alternativa viável para fazer valer seu direito, reduzindo um custo perpétuo do imóvel, o que pode, inclusive, valorizá-lo.

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