Por Adrualdo Monte Alto Neto

Uma dor de cabeça a menos para os síndicos de condomínios Brasil afora: a partir deste ano, ficou muito mais fácil, para o condomínio, receber judicialmente dos condôminos inadimplentes.

No dia 18/03/2016 entrou em vigor o Novo Código de Processo Civil que, se não agradou a toda a comunidade jurídica, deve ser muito comemorado por síndicos e demais condôminos que sofrem com vizinhos que não pagam em dia.

Isso porque o novo código conferiu ao crédito condominial o status de título executivo extrajudicial. Melhor explicando, se antes, nos processos do condomínio contra os condôminos atrasados com suas contribuições, estes eram citados para se defender no processo, com a possibilidade de audiências, perícias e incontáveis recursos, para só depois disso o condomínio receber seu crédito, agora o condômino que sofrer a ação será comunicado do processo para pagar em 3 dias, não mais havendo defesa (contestação) contra a ação.

Quer dizer, se na legislação anterior o condomínio que tinha que provar a existência da dívida e esperar todas as instâncias de recursos pra receber seu crédito, agora é o devedor que já começa o processo pagando ou sofrendo penhora de bens ou crédito em conta e, se não concordar com a dívida, tem que ajuizar uma ação para tentar anular o débito (embargos à execução).

Essas mudanças representarão grande economia de tempo para os condomínios que normalmente têm orçamento apertado e dificuldade de lidar com inadimplência.

E com o processo mais rápido, a briga judicial fica mais interessante para o condomínio, já que continua podendo propor ação nos juizados especiais cíveis – os populares “juizados de pequenas causas” – que não têm custas e despesas iniciais para entrar com o processo e sequer exigem a contratação de advogado.

Pra tornar o cenário ainda mais atrativo, o condomínio ainda tem direito de penhorar, caso o devedor não pague voluntariamente a dívida, o próprio apartamento ou unidade do condômino inadimplente, ainda que seja o único bem imóvel e que o devedor nele resida. Como de conhecimento público, o bem de família, como regra, não pode ser penhorado para o pagamento de dívidas, mas os débitos de condomínio são uma das poucas exceções da Lei a essa regra.

Importante ressaltar que, apesar do cenário favorável, o condomínio deve tomar cuidado para cumprir as formalidades para constituição do crédito, como aprovar sempre os aumentos de taxa de condomínio as despesas extraordinárias em assembleia, respeitando o quórum legal. Além disso, sempre deve ser lavrada ata da reunião e colhida a assinatura de todos os presentes.

O síndico deve, ainda, preocupar-se em prestar contas regulares das despesas e receitas do condomínio para dar transparência à administração e aos gastos do condomínio.

Mas certo é que, seguidas essas cautelas, a vida dos condomínios que convivem com inadimplência se tornará muito mais fácil a partir de agora.

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