Por Adrualdo Monte Alto Neto

No artigo anterior começamos a dissecar o rol dos direitos e deveres do síndico do condomínio no exercício de suas funções, com base na Lei ou na convenção/regulamento interno.

Neste texto, continuaremos nos aprofundando nesses tópicos, nos detalhes práticos e operacionais dos deveres do síndico, ao que é obrigado a fazer ou recomendável que faça para cumprir suas atribuições.

Passamos, então, à segunda metade do rol dos deveres/condutas recomendáveis ao síndico:

1) Respeitar os demais condôminos como iguais e cobrar de todos o cumprimento das normas do condômino[1]:

Costumo dizer que um condomínio é uma “microssociedade”, pois nele encontramos, em escala reduzida, tudo o que existe numa sociedade normal.

É comum vermos grupos de interesses distintos que em algum dado momento se agrupam pela defesa do interesse comum desse grupo, formando espécies de “facções políticas”.

E é normal que esse grupo rivalize com as pessoas de interesses conflitantes.

É corriqueiro ver, por exemplo, os condôminos mais velhos aliarem-se contra repúblicas de estudantes, por exemplo. Condôminos que não possuem animais de estimação contra os que possuem. E por aí vai.

E não é raro que o síndico eleito tenha o instinto de favorecer os “amigos” e eventualmente até perseguir os “inimigos”. Igualmente comum que o síndico deixe “o poder subir à cabeça” e use suas atribuições em benefício próprio.

Mas é exatamente o contrário disso que o síndico deve ser: um líder imparcial, que respeite os direitos de todos sem distinções e que cobre de todos, inclusive de si, igualmente.

O síndico deve, assim, cobrar dos amigos da mesma forma como cobra de todos, fazendo incidir encargos de mora quando for o caso, aplicando autuações sem distinções, utilizando sempre critérios justos, isonômicos, na administração da coisa comum, seja quanto, por exemplo, às reservas do salão de festas, seja quanto à advertência por trânsito de animais em elevadores sociais.

O síndico deve ser sempre o mais justo e imparcial quanto possível.

2) Tomar medidas de cobrança contra condôminos inadimplentes[2]:

Na mesma linha defendida no tópico anterior, o síndico deve sempre cumprir a Lei – que no condomínio coincide com o regimento interno – independentemente da sua vontade.

Nesse caso, se a convenção prevê a incidência de encargos de mora – multa e juros – no caso de pagamento atrasado das parcelas devidas ao condomínio, o síndico não deve receber de condômino algum, nem a sua própria contribuição, sem cobrar os encargos.

E mais: em caso de mora reiterada, de atraso pluralidade de cotas de rateio condominial ou fundo de reservas, deve o síndico tomar medidas mais extremas de cobrança e inclusive com contratação de advogado e ajuizamento de ação, se necessário.

3) Tomar, independentemente de aprovação em assembleia, todas as medidas administrativas necessárias ao bom andamento do condomínio[3];

Na experiência prática orientando síndicos e demais condôminos, percebemos que a maior parte das pessoas não compreende bem onde começam e terminam os deveres do síndico.

Assim, na prática, o que ocorre é que síndicos com mais democráticas, mais inseguros, menos assertivos, tendem a consultar o condomínio sobre tudo e, no sentido oposto, síndicos mais autoritários, seguros, práticos, tendem a executar sem aprovação para depois no máximo prestar contas.

E o problema é que se a convenção não limitar precisamente os limites desses poderes/deveres do síndico, a Lei não é muito precisa sobre, já que apenas apresenta princípios a serem seguidos.

Assim, seguindo os princípios da Lei, o síndico deve tomar, independentemente de aprovação da assembleia, toda e qualquer providência que for de mera administração do condomínio.

Deve, ainda, tomar as medidas urgentes, bem como deve operacionalizar as que tiverem sido decididas pela assembleia desde que não importem em custo adicional expressivo.

O problema é trazer esses preceitos pra prática, pros casos concretos. Não temos – e nem podemos ter – a pretensão de aqui neste texto, exaurir todas as hipóteses compreendidas nesses princípios.

Daremos, contudo, alguns exemplos de medidas que ao nosso ver estão abrangidas pelas cláusulas geais acima citadas e que, portanto, são ações que o síndico deve executar sem a necessidade de ouvir previamente a assembleia:

  • Repor itens estragados ou queimados (lâmpadas e sensores fotoelétricos, por exemplo);
  • Reparar componentes eletrônicos de utilização recorrente que venham a ser avariados, tais como portão eletrônico, interfone, bomba d’água, etc.;
  • Repor funcionário que peça contas ou tenha que se ausentar, desde que contrate outro compatível e de mesmo patamar salarial;
  • Pagar cominações determinadas pelas esferas do poder público (tais como condenações judiciais, autuações e tributos) etc..

Em todos os casos, recomendo que o síndico cote valores com ao menos 3 opções/fornecedores, para que possa prestar contas do gasto sem dar margem para questionamento da lisura da medida.

As medidas que não forem meramente administrativas e que puderem aguardar convocação da assembleia, devem ser nela decididas.

4) Contratar assessoria jurídica, desde que aprovado em assembleia:

Não conheço estatística precisa sobre, mas, por regra de experiência, diria que mais de 95% das pessoas que assumem a condição de síndico não têm conhecimento exato de quais serão seus direitos e deveres.

Desse modo, é muito comum que síndicos “metam os pés pelas mãos” simplesmente por não conhecer os aspectos jurídicos da função.

É por isso que sempre oriento síndicos que acabam de assumir, para que proponham aos demais condôminos a contratação de uma assessoria jurídica especializada para auxiliar o síndico e orientar os trabalhos no condomínio, sobretudo no tocante à revisão da convenção, prestação de contas, lavratura de atas, cobrança de atrasados e afins.

Além disso, o fato de ter uma assessoria regular faz com que, normalmente, o condomínio tenha um menor custo quando precisa acionar a justiça, o que costuma ser providencial, já que, como sabido, os condomínios não possuem fonte de renda, o que torna mais difícil a assunção de custos imprevistos como sempre são as despesas com ação judicial.

 

5) Contratar administradora de condomínio, desde que aprovado em assembleia:

Uma crença popular que não procede é a de que o síndico é quem deve zelar pessoalmente, com as suas próprias mãos, pelas coisas do condomínio.

É comum que alguns síndicos, por opção ou falta de conhecimento, se ocupem de coisas que não lhes incumbe, como fazer reparos, trocas de componentes eletrônicos, limpeza, pintura etc..

O síndico é o representante do condomínio e deve zelar pelo seu bom andamento, mas nada impede que use terceira pessoa ou empresa para esse fim.

Aliás, é até recomendável que o síndico tenha auxílio para reduzir o “peso do fardo” imposto pela função[4].

Desse modo, recomendo a contratação de uma empresa administradora de condomínios para auxiliar na gestão da coisa comum.

Afinal, essas empresas costumam ter knowhow em manutenções diversas, elaboração de prestações de contas, cálculo dos custos efetivos do condomínio, além, claro, do portfólio de prestadores de serviços diversos que é tão útil quando se precisa de uma manutenção ou afim.

A contratação dessa empresa deve ser, contudo, aprovada pela assembleia de condomínio, posto tratar-se de um custo recorrente.

6) Transferir a cobrança das taxas pra boleto bancário:

Outra das recomendações que faço aos síndicos e que será a última tratada neste texto, é a de transferir a cobrança do condomínio para boleto bancário.

Isso porque, na prática, reduz a inadimplência, aumenta a arrecadação com os encargos de mora, além de que reduz o trabalho do síndico.

Quem já passou por isso sabe que quando o síndico recebe as prestações do condomínio na sua própria casa, além de ter trabalho com a geração de recibo, providenciando troco etc., é corriqueiramente incomodado em horários inconvenientes.

Isso sem falar que o condômino que paga com atraso pode “chorar” com o síndico o abatimento de algum encargo moratório e o não atendimento da solicitação pode até gerar mal estar. Além de que o boleto bancário costuma ser mais “respeitado” que a cartinha do síndico. Pra atendente do banco, não adiante pedir desconto ou justificar atraso, o que acaba fazendo os condôminos terem mais rigor com a data do pagamento.

E se o condomínio não tem fonte de renda, receber as prestações dos condôminos em dia é primordial para conseguir pagar todos os compromissos, sem que o síndico tenha que lançar mão e fundo de reservas, cheque especial ou, pior, colocar a mão no próprio, assunto que tratarei no próximo texto desta série.

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Lei também: Virei Síndico! E agora?!, Quais As Funções Do Síndico e Dívidas De Condomínio Estão Muito Mais Fáceis De Receber.

[1] CÓDIGO CIVIL

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(…)

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

[2] CÓDIGO CIVIL

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(…)

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

(…)

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

[3] Art. 1.348. Compete ao síndico:

(…)

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

(…)

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

[4] Afinal, os demais condôminos, que costumam torcer o nariz para novos gastos, deve se lembrar que, na falta de voluntários para o cargo de síndico, o critério a ser adotado é do “rodízio” de modo que se ninguém quiser ser síndico, todos e algum momento acabarão sendo.

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